Piden investigar a registros por cobro de coimas en compra-venta de inmuebles

El descontento de compradores de inmuebles por la sobreestimación en el cobro del arancel de registro compra-venta se hace notar cada vez con más frecuencia, porque, aunque la Ley de Registro y Notarías establece que este es de máximo 2 % del precio de la propiedad, en la práctica, en los registros del país se cobran coimas que van entre 5 % y 40 %. Este cálculo irregular depende única y exclusivamente del funcionario de turno y pese a las denuncias de los expertos y de los clientes sobre esta irregularidad, este se mantiene.

Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), consultado por TalCual sobre este tema, dice que la última información del sobrecobro de este impuesto la obtuvieron luego de hacer una encuesta —este año— a 700 profesionales inmobiliarios en todo el país, en la que encontraron que algunos registros no están estimando el porcentaje exacto sino por encima. Recalcó que en muchas ocasiones se cancela la transacción porque los compradores no tienen para costear ese excedente.

Las quejas se hacen visibles hasta en las redes sociales. Mayra García (@Garcia16274) preguntó en su cuenta de X si el cobro por encima de lo que dice la ley es legal. “Hay una grave situación en un registro de Puerto La Cruz, cobran 10 % para registrar un inmueble de compra-venta. ¿Eso es legal? Solo aceptan pagos en efectivo y niegan la Planilla Única Bancaria (PUB) legal”.

Otra queja viene de la usuaria @Segarosa, quien se hizo la misma pregunta: “¿Por qué el Gobierno no revisa los registros y los interviene por los abusos que están cometiendo? Que hacen imposible la venta y compra de inmuebles por lo exagerado del arancel. Muchas ventas caen cuando el Registro pide su tajada”.

Un trabajador de un registro de Caracas asegura que el pago de este arancel se hace directamente en el Banco de Venezuela o Banco del Tesoro (en bolívares) por lo que son los gastos de registro; es decir, por la Planilla Única Bancaria (PUB) y enfatiza que la estimación sí se hace al 2 % sobre el precio de la vivienda.

Sin embargo, los compradores reportan otras prácticas para este cobro. Especifican que los funcionarios que sobrevaloran este arancel de registro de compra-venta para concretar el trámite exigen que el pago “se haga en divisas en efectivo, en un sobre blanco, sellado y sin ningún tipo de marcas”.

Al respecto, el representante de la Cámara Inmobiliaria sostiene que el cobro del arancel por encima de lo legal constituye un inconveniente “bastante grande” que genera dificultades para muchos de los compradores de vivienda porque en ocasiones no pueden costearlo.

Orta detalla que a veces este arancel es desconocido por los clientes: el mismo día que deben cerrar el trámite se enteran que deben pagarlo y en ese momento también le dicen el monto que deben cancelar (que es calculado por el registrador). Esto se traduce en distorsiones y hasta en cancelaciones de la compra-venta por el impacto negativo que genera en las finanzas del comprador.

“Estos montos son exagerados y en la mayoría de las ocasiones son impagables para los compradores”, dice un asesor inmobiliario a TalCual y detalla que dependiendo del registro en el que se esté realizando el trámite, el cliente puede introducir una carta de reconsideración para que se estudie la posibilidad de disminución del precio del arancel; pero añade que en otros casos «tienes que tener un contacto para que te ayude a bajar el monto, pero de igual manera sale costoso. De esa suma final, una parte es para pagar la PUB y el resto por la gestión”.

“Los montos (que se cancelan por este trámite) ni se parecen al 2% que indica la ley”, afirma el asesor inmobiliario.

Ante esta situación, que afecta directamente la economía de los compradores, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela le solicita al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) que se cumpla la ley, que los registros calculen el arancel al porcentaje que corresponde “para que sea justo”.

El máximo representante de la CIV se pone a la orden para conversar con las autoridades para que no haya ni un exceso en el cobro ni evasión del mismo, porque las partes acuerden estimar un precio por debajo del real.

Este es el caso de Alfredo Montañez, quien el año pasado compró un apartamento en la ciudad de Caracas y para que el pago del arancel no fuese a ser calculado muy por encima de lo que debería ser, acordó con el vendedor decir que el inmueble costó menos del precio real.

“A mí me tocó mentir sobre cuánto me costó mi apartamento y pagué 10 % del monto (irreal) y ‘salí barato’», cuenta Montañez, quien de igual forma condena que se le haya cobrado 8 % más de lo que dice la ley.

El asesor inmobiliario precisa que la mayoría de los compradores lo que hace es buscar opciones por debajo del dinero disponible “para que les quede un remanente para los gastos de registro”. Ejemplifica que si el presupuesto es de 40.000 dólares, buscan inmuebles hasta de $35.000.

Este consultor coincide con Orta en que existen quienes están totalmente desinformados sobre el pago de este arancel y se enteran cuando están cerrando el trámite; lo que en ocasiones también deriva en cancelaciones de compra o en tener que conseguir ese monto prestado para poder pagar ese gasto.

Roberto Orta Martínez expone que en la práctica el monto calculado en los registros es tan alto que pasa a ser “comparable con un impuesto a la compra”. Recuerda que esto es un arancel, un servicio público, que debe ser accesible, porque es necesario para “inscribir un documento en el registro público inmobiliario, que es donde se transfiere la propiedad”.

Por eso insta a que se cumpla la Ley de Registro y Notarías porque asevera que 2% es un monto suficiente para cubrir los costos de los registros y notarías. Añade que ese porcentaje es proporcional al tamaño del inmueble y a su precio: “No es un arancel a una tasa fija; es proporcional al valor de la propiedad, por lo que pasa a ser un monto considerable”.

Recomendaciones para compradores

Desde la Cámara Inmobiliaria de Venezuela hacen una serie de recomendaciones a los compradores para evitar que los registros sobreestimen el monto del arancel. La principal sugerencia es acudir directamente a las oficinas del Servicio Autónomo de Registros y Notarías en La Castellana en Caracas, (para los casos de todo el país) y se proponga a través de un escrito una reconsideración del monto.

En esta oficina del Saren explicaron a TalCual que si un comprador de cualquier parte del país considera que el cálculo del arancel de registro de compra-venta no es el adecuado, debe enviar una carta solicitando una reconsideración. Añadieron que esta será leída por el director del organismo, Abel Durán, quien luego ofrecerá una respuesta. Sin embargo, no hay un tiempo mínimo para esta contestación.

En la Cámara Inmobiliaria también piden evitar a las partes recurrir a documentos privados porque estos “no garantizan la transferencia de la propiedad porque el único documento que genera la transferencia de la propiedad inmobiliaria es ese documento inscrito en el registro público inmobiliario”, enfatiza Orta Martínez.

De la misma manera, se insta al comprador —antes de asegurar la negociación del inmueble y de firmar cualquier documento— a revisar la condición legal del mismo; es decir, que esté libre de medidas judiciales y de hipotecas.

Caída en ventas

Orta dice que no se tienen estadísticas sobre cuántas operaciones de compra-venta se dejaron de hacer por esta situación del cobro de coimas. Explica que para conocerlo es necesario hacer una encuesta a los compradores y en la Cámara no tienen acceso a ellos sino a los intermediarios. No obstante, asevera que “hay muchos casos y es una situación que hay que revisar y evitar”.

Sobre la venta de inmuebles, indica que el mercado de viviendas en el país ha retrocedido un poco este segundo semestre del año. Aclara que en comparación con 2022, los primeros seis meses de este 2023 se mantuvieron relativamente igual, pese a la contracción económica, pero dice que en los últimos meses “se han visto menos operaciones a nivel nacional”.

Informó recientemente que el aumento del último año en materia de alquiler y venta de inmuebles fue de apenas 5 %.

No obstante, desde la Cámara Inmobiliaria tienen esperanzas en que habrá un repunte el próximo año tras la flexibilización de las sanciones económicas de Estados Unidos hacia Venezuela; pues esperan que se reactiven algunos sectores de la industria petrolera, gasífera y minera y esto traiga consigo solicitudes de galpones, alquileres de oficinas, de espacios comerciales, de viviendas y espacios industriales con la llegada de distintos empresarios y profesionales del sector petrolero.

Por otra parte, añade que los precios de los inmuebles en el país se han mantenido relativamente igual en los últimos cuatro años, “principalmente causados por la escasez de servicios en algunas zonas del país, como de combustible, agua, servicio eléctrico, entre otros, lo que hace que bajen o suban los costos”, detalla Roberto Orta.

Las casas de segunda mano (mercado secundario) es el más demandado en el país porque hay pocos proyectos nuevos en construcción a nivel nacional; “prácticamente los únicos proyectos que hay están en Caracas, específicamente en Chacao y Baruta”, aclara el representante de la CIV.

Las ciudades que reportan mejores ventas de inmuebles son Caracas, San Cristóbal, Valencia y Lechería.

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