Especialista cuestiona la viabilidad de créditos gubernamentales para vivienda
Los terremotos del 24 de junio dejaron a 24 477 personas sin vivienda, enseres o servicios básicos, de acuerdo a cifras oficiales. Como parte de las medidas ante esta contingencia, la presidenta encargada de Venezuela, Delcy Rodríguez, anunció un plan de créditos para la adquisición de viviendas dirigido a esta población.
En los detalles compartidos por Rodríguez menciona que el subsidio se otorgará a través de la banca pública y privada. Las viviendas valoradas en hasta 70 000 dólares tendrán una subvención del 80 % por parte del Estado, y el monto restante será financiado mediante un crédito a un plazo de 25 años.
Por su parte, las viviendas cuyo valor supere dicho monto y se extienda hasta los 100 000 dólares contarán con un subsidio del 50 %, financiándose el 50 % restante bajo el mismo plazo de 25 años.
Esta política se suma al anuncio previo de la entrega de 4 000 viviendas antes de diciembre a las familias afectadas, mientras que el plan “Venezuela Renace” proyecta superar las 10 000 viviendas para 2027, según el Gobierno nacional.
PRIMICIA conversó con Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, empresario y especialista en finanzas. Su análisis respecto a la medida gubernamental se enfocó en la falta de claridad sobre las tasas de interés, las instituciones bancarias participantes y las garantías hipotecarias.
Respecto a los créditos
—¿Cuál es su opinión sobre el anuncio del Estado respecto a los créditos para que los afectados por los terremotos puedan adquirir viviendas?
—El anuncio hecho por la presidenta encargada tiene dos aspectos. En el primero, para los inmuebles de menos de 70 000 dólares se otorga un subsidio del 80 % y el resto, es decir, el 20 %, debe pagarse en 25 años. El otro abarca las unidades de vivienda por encima de esa cifra y hasta los 100 000 dólares; allí el Estado subsidia solamente el 50 % y la persona financia el otro 50 % en el mismo plazo de 25 años, pero con la falta de información sobre qué bancos participan, las tasas de interés y qué garantías hipotecarias exigirán.
Ahora, me llama la atención lo siguiente: ¿por qué la diferencia? Decir «mientras más barato compres, más subsidio te doy» no tiene ningún sentido lógico. En todo caso, podría ser al revés: mientras más caro compres, más subsidio recibes. Pero ¿por qué hacer esa discriminación? Simplemente, si se va a subsidiar la vivienda de este venezolano que necesita la ayuda del Estado, se debería subsidiar el 80 % de las viviendas hasta un monto límite, que bien podrían ser los mismos 100 000 dólares. Eso resultaría más sencillo.
De ese modo no habría discriminación hacia unos u otros, sino que simplemente aquellas personas que adquieran una vivienda de hasta 100 000 dólares tendrían su subsidio, como se hacía antes. Esto no es nuevo, ya se aplicó como política habitacional en el pasado y no como una medida de emergencia.
—¿Tiene realmente la banca nacional la capacidad financiera para asumir créditos hipotecarios a 25 años?
—Si tomamos el punto más alto, 100 000 dólares, y lo multiplicamos por 20 000 familias —para hacer un número grueso—, estamos hablando en teoría de 200 millones de dólares. De esa cantidad, el Estado le va a reembolsar a la banca 160 millones, por lo que la banca solo aportaría 40 millones. Creo que 25 años puede ser demasiado tiempo.
Son 40 millones de dólares que la banca prestará a venezolanos para sus viviendas, lo que se reduce básicamente a un máximo de 20 000 dólares por individuo, ya que el Gobierno aportó el 80 %. Entonces, la gran pregunta es: ¿se requieren 25 años para pagar 20 000 dólares?
Significa que se pagarían, por decir una cifra aproximada, 1 000 dólares anuales. Al dividirlo en cuotas mensuales, estaríamos hablando de 80 a 100 dólares por cuota para un inmueble financiado de 20 000 a 25 000 dólares. Parece demasiado tiempo.
La segunda reflexión es que la banca también debe solidarizarse con esos ciudadanos, porque este no es un plan para todo el mundo; es un plan dirigido específicamente a 20 000 familias. Tiene que haber solidaridad por parte de la banca y también de los venezolanos que están vendiendo sus inmuebles.
Política de Estado
—¿Considera que el anuncio debería ser una política especial para atender una emergencia de esta magnitud? ¿Cuáles podrían ser las condiciones?
—Los créditos hipotecarios a largo plazo —tanto el crédito primario para el constructor como el crédito a largo plazo para el comprador— siempre existieron en una economía estable. Ahora, en una economía con una situación donde el valor del dinero se deprecia constantemente, es mucho más complicado. En este caso tiene que ser una política expresada en dólares, ajustada en el tiempo y con una tasa de interés razonable, entendiendo con empatía que estas 20 000 familias tienen una necesidad puntual.
Lo segundo es ver cómo reactivas el crédito en un país que carece de financiamiento para comprar vivienda y para impulsar la industria. Al final del camino, esto que está haciendo puntualmente el gobierno interino ante una emergencia provocada por un desastre natural es lo que debe hacerse: subsidiar a estas personas y otorgarles un crédito a largo plazo.
Ahora bien, eso es para este grupo. ¿Puede la banca privada en este momento asumir el reto de dar créditos a largo plazo para otros sectores de la sociedad? Hasta ahora entiendo que no.
—Y con la paralización del 80 % del sector construcción, ¿hay disposición por parte de este gremio para sumarse a estos planes?
—Por supuesto. La Cámara de la Construcción, a través de sus voceros, se ha cansado de señalar que no se puede tener una ley que tilde de estafadores a los promotores. Si en su momento —hace 15 años— se llegó a justificar, eso ya pasó; por lo tanto, esa ley hay que derogarla. Lo mismo ocurre con la Ley del Deudor Hipotecario: son leyes que deben ajustarse.
Pasa igual con la Ley de Arrendamiento. ¿Cuántas veces no advertimos —en mi caso cuando era presidente de la Cámara Inmobiliaria— que esa normativa no iba a funcionar?
Pudo más la visión política que la visión económica de desarrollo para un país. Ya sabemos que la nación está destruida económicamente, con una caída del 80 % del PIB, e institucionalmente afectada por lo que hemos visto. Teníamos años hablando del tema de la Ley de Arrendamiento y del Ley del Deudor Hipotecario, pero nunca nos prestaron atención. Ahora lo hacen porque están en la necesidad, aunque resulta lamentable que, aun reconociendo en las exposiciones de motivos lo nefasta que fue la legislación anterior, la mantengan vigente.
Gran Misión Vivienda Venezuela
Martini Pietri también reflexiona sobre lo que las tragedias dejan al descubierto en un país, refiriéndose al programa social Gran Misión Vivienda Venezuela (Gmvv), creado en 2011 por Hugo Chávez.
El experto analiza que, si realmente se estuvieran construyendo miles de viviendas al año, la reubicación de los afectados por los terremotos debería ser un problema resuelto en “medio mes”. A su juicio, esas construcciones masivas no existen y los siniestros dejan al descubierto los problemas estructurales, el incumplimiento de las normas y la falta de estudios de suelo.
“Debería estarse investigando quiénes fueron los ingenieros municipales que permitieron esas obras y cuáles fueron los permisos otorgados, porque aquí hay una responsabilidad clara. No solo del ministro Farruco, quien en una declaración en 2021 admitió que por la prisa ni siquiera hicieron estudios de suelo, sino que también hay una corresponsabilidad de las alcaldías, gobernaciones e ingenierías municipales que otorgaron los permisos. Y si no los otorgaron, ¿cómo se permitió que se ejecutaran esas obras?”, sentencia durante la entrevista telefónica sobre las viviendas desarrolladas por la Oppe (Oficina Presidencial de Planes y Proyectos Especiales) en el estado La Guaira.
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